江门蓬江江海两区 2013年房地产市场分析报告
（二）、概述
1、开发投资快速增加。大批新项目扎堆动工。市场潜在供应较为充足。
2、土地供应量有所减少，仍在合理水平。地块竞争冷热不均。
3、商品房供应量大幅增加，主要集中在后五个月；商业类呈天量供应；滨江棠下的热度明显增强。
4、商品房成交量在在维持连续四年的相对稳定后有较大突破。住宅库存量保持在合理区间。房价震荡上行。
5、存量房市场除一季度末出现异动外，整体保持平稳。
伴随着市场的持续回暖，企业投资热情高涨，以及几个超大型项目的拉动，使得2013年房地产完成开发投资突破百亿，同比增长近九成，其中非住宅类增速更快。新开工面积甚至超过了去年和前年两年之和，未来需关注市场潜在供应量骤然增大可能带来的消化压力的问题。竣工面积未见明显增长，显示大部分前两年开工的在建项目进度未有明显加快。见图1、2
（四）、土地供应
2013年，蓬江、江海区有效供应房地产用地共17块（详见附表1，不含流拍地块），用地面积合共59.99万平方米（约900亩），同比减少38.5%；可建成计算容积率的建筑面积共168.86万平方米，同比减少39.0%；成交总价24.04亿元，同比增长1.4%；折合楼面地价约为1423元/平方米，同比增长66.2%。
2013年的商品房土地供应主要有以下几个特点：
1、总量同比下降近四成。近五年年均供应建筑面积152万平方米（见下表），略高于年均批准预售面积（135万）和年均成交面积（131万）。未来一段时间商品房市场供应有望保持相对稳定。
2、从用途来看，商业类供应所占比例明显增加；从供应方式来看，三旧改造比例占近三成；从区域来看，主要集中在北新区（55%）和滨江棠下（32%）；从时间来看，下半年推地相对较多。
3、11宗挂牌出让的地块有9宗由本土房企夺得。其中小型地块溢价率相对较高。
（五）、商品房供应
2013年，蓬江、江海区批准44个房地产开发企业预（现）售商品房项目共45个，比去年增加5个；其中新开盘项目23个，比去年增加7个。截至12月末市场待售商品住宅约9200套，同比增长31.4%。未来2-3年内商品房潜在供应面积约514万平方米。
注：1、待售指已取得预售许可或初始登记后尚未进行网签的状态。
2、潜在供应量指已经取得发改局的立项批文但尚未申请预售或现售的房屋。
2013年的商品房供应主要有以下几个特点：
1、供应总量大幅增加，商业比例明显增大，住宅库存量保持相对合理。（见图3、下表）在经历了前三年的稳定期后，2013年的商品房供应面积同比增长九成，其中住宅面积同比增长近三成，近五年的年均增速约为16%。从2010年起连续四年的住宅供应量略大于需求（成交）量，且增速较为一致，库存量保持在合理区间。商业类的供应面积比例由前几年的一成左右激增至近四成，商业地产的巨量供应将考验市场的承受力。
注：库存消化周期=当年年末待售套数/当年月平均成交套数。根据研究，较为合理的库存消化周期为9个月左右，超过12个月则为供过于求状态，不足6个月则为供不应求状态。
注：库存消化周期=当年年末待售套数/当年月平均成交套数。根据研究，较为合理的库存消化周期为9个月左右，超过12个月则为供过于求状态，不足6个月则为供不应求状态。
2、前七个月供应稳中偏紧，八月份起放量大增。见图4，年初开发企业推货意愿仍较强，二月后受国五条和工程进度等影响，开发企业推货谨慎，市场整体供应偏淡。八月开始供应量开始稳步增加，九月迎来大爆发，单月占全年总量的近四分之一，库存偏紧的局面得到扭转。年末再次掀起一个供应小高潮。
3、住宅供应区域集中度略有下降。见下表，北新区以较小的优势重新成为供应比例最高的区域。滨江棠下的比例大幅上升至两成，江海区则回落至三成。而作为未来城镇化发展的重点，杜阮、潮连和荷塘等区域开发和供应力度不足应引起重视。
4、住宅供应结构进一步向中等（90-144平方米）户型集中。见下表，其中中等偏小户型（90-120平方米）的比例更是超过一半，大户型（144平方米以上）的比例则下滑至12%，小户型的比例也有所减少。
2013年商品房成交主要有以下几个特点：
1、全年成交量有较大突破，住宅均价温和上涨。见图5、6、下表，2009-2012连续四年保持较为稳定的成交量之后，2013年有了明显的突破，同比增长近半，其中住宅同比增长超三成，均创下历史单年最高。住宅均价也告别2009至2012年间出现过的“大起”和“小落”，回到一个相对正常的上涨区间。过去5年间的年均增速为10.6%。
2、年内各月成交量大致平稳。见图7，一季度市场基本延续了去年下半年以来的活跃势头，二、三季度成交量缓慢下行，维持小幅波动，9月的天量供应直接带动了10月的天量成交，年末有所回落，但市场仍维持一定的热度。
3、多个新项目的普遍高开使年内新建商品住宅均价数次明显上涨。见图8。（如1、7月的星汇名庭，4、5月的帝豪居，9月的上城摩卡，10月的保利大都会(7600元/㎡,咨询电话:转85144)和12月的嘉峰汇(8500元/㎡,咨询电话:转85125)等。）
注：“90以下”不含90,“90-120”是指大于或等于90而小于120，其余作类似理解。
6、本市户籍购房者比例上升。见下表，套数比例比2012年增加了4个百分点，达到64%。其中在江海区购房的套数比例为42%，在蓬江区购房的套数比例为74%
2013年存量房市场整体成交量增速超过商品房市场，主要是由于一季度末大量担忧“国五条”的个税政策地方出台细则落实导致交易成本上涨而催生的恐慌性购房需求，引发当月成交量暴增。年内其余时间市场保持较为平稳。见图9、10。
（八）、趋势研判
2013年，我市房地产市场全面走出行业的调整期，总体呈现加速上行，持续回暖的态势，投资、建设、供应、销售都较为活跃，是行业繁荣和丰收的一年。但在光鲜的数据下，同时也应看到地方经济和财税收入对房地产的依赖度增加，区域市场发展的不平衡，住宅和商业地产同质化竞争越趋严重，房企利润率有所下滑等值得重视和解决的问题。
展望2014年，房地产政策的重心和基调已有所变化，随着十八届三中全会定调的各项改革稳步推进，房地产行业已站在全新的起点。作为三线城市的江门，机遇和挑战并存。在行业发展的周期性以及稳中偏紧的货币政策等因素共同影响下，预计支持房地产业快速发展的动力将有所减弱，市场大量的潜在供应陆续入市，成交量呈高位震荡，缓慢降温的可能性较大，库存量稳步增加，消化压力逐步显现，房价上涨空间明显减少。
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