江门房地产应打出侨乡特色
2014年第一季度江门成交量价均表现稳定。
2014年一季度全国房地产市场量跌价稳，在这一大背景下，如何看待近期江门、中山（楼盘）等地频频出现的低首付乃至零首付现象？近期，《信息时报·珠中江》力邀广州（楼盘）市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文、世联行(002285,股吧)首席技术官黎振伟、中原地产项目部总经理黄韬等地产界专业人士，莅临江门进行第三季《中国好户型》踩盘评选，并对江门楼市发表了看法与建议。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：江门房地产发展健康理性
随着需求收缩，楼市供应量将会相应减少，房价也会渐趋向平稳，这也是2014年房地产的发展趋势，江门楼市也不例外。赵卓文指出，楼市成交量短期内将有一定的收缩，“发展商搞促销，以价换量是大势所趋。这也是最近中山、江门等各地冒出低首付乃至零首付的主要原因。”他进一步解释称，低首付是房产商为了吸引刚需型买家而进行的促销手段，因为年轻的刚需族经济条件有限。“这是一种有效的促销手段，但一定程度上也反映了卖方市场不理想，对房产商资金及时回笼有一定的影响。”
未来楼市将有“三改变”
赵卓文分析指出，十八届三中全会以来，房地产市场的变化比较明显，宏观上有三个可以预期的改变。一是建立城乡统一的建设用地市场，“对农用地或农村集体建设用地会更加保护，土地成本依然会继续上升，房地产开发成本会相应增加，将推动房价继续上涨；“比如江门现在的房价约为6000~8000元/平方米，里面至少有3000元是地价。”
此外，国家的楼市政策也将会有调整，“三中全会提出以市场为主来配置资源的思路，我认为未来趋势是减少行政干预，让市场配置资源。”还有一个改变是开发商中大企业的比例会增加，中小企业逐步减少，市场主体将会加速优胜劣汰。
开发商投资江门风险小
具体到江门房地产的发展前景，赵卓文表示，江门楼市目前比较理性，不会出现温州（楼盘）那么疯狂的现象，开发商选择投资江门风险很小，能得到合理的回报。他指出，因为江门的地价、楼价在珠三角地区还处于洼地，低于全省平均水平。
那么，江门房地产如何才能获得更好发展、更有竞争力？赵卓文表示，越秀、保利、万达等国内一线的房地产商的进驻，将带动楼市产品品质整体得到提升。他强调，江门房地产发展还要注意文化与特色，“应充分利用侨乡文化特色。”结合地方特色是房地产商的最佳选择。江门作为一个文化底蕴深厚的侨乡，房地产发展可以增加文化元素和特色，再融合环境建设，将会有一个很大的升值空间。
世联地产首席技术官黎振伟：房地产发展需走出城镇化误区
“今年一季度全国楼市都不理想，这其中有经济增速放缓的原因，也体现了楼市有起有落的规律。因为2013年的楼市过于火热，进入到2014年楼市降温是一种必然。”黎振伟认为，今年一季度房地产市场的不理想是由经济及房地产本身的综合因素所造成的。他分析指出，随着拿地成本、融资成本的增加，当前的房地产市场利润已经被挤压得差不多了，房价也上升到了一定的高度，未来房地产市场将呈现出开发投资增速在缓慢下降，投资拿地也在减少，客户购房的意愿指数也有下降趋势。
那么房地产的出路在哪里？黎振伟认为，房地产市场要考虑长效机制，从各方面给楼市松绑。“我们要研究消费者需要什么产品，城市需要多少房子，怎么跟产业结合，怎么跟城市发展相结合，跟居民收入相结合，还有跟国家的未来政策的引导，城镇化的发展结合。”黎振伟认为，楼市一味限价是没用的，结果只会越调越反弹，以往的事实证明了这一点，政府也注意到这一点。
对于目前备受瞩目的话题—城镇化，黎振伟表示，必须走出城镇化是政府和土地的城镇化的误区，而应该更多地从保护青山绿水，发展低污染产业，增加当地居民收入、搞好教育、医疗等公共资源配套、提高就业率层面考虑。
“接下来，房地产市场将继续保持下行趋势，稳中有降。”黎振伟表示，目前政府已经对楼市的管理回归理性，明确让市场来配置资源。对于开发商来说，也要明白市场是有升有跌的，应回归理性考虑风险，做到科学决策，不要盲目，而不是用赌徒的心态来做房地产；“要做好基本功，这是很重要的。”
广东中原地产代理有限公司总经理黄韬：江门房价下半年存在下跌可能
2014年第一季度，全国房地产市场“量跌价稳”，但就江门而言，成交量价均表现稳定。黄韬预计，下半年江门形势与全国形势趋同，估计江门下半年的供应量会增加，而预期开价可能会下跌。
目前是改革进行时，黄韬透露，深化改革的全面落实可能会使房地产面临一些难处，但其复杂的局面将会打开，也将会改善。房地产在整个经济领域中是一个很综合的体现，融合了土地政策、金融、税收、基础建设等等，而深化改革很全面，必定会对房地产造成深远的影响。举两个例子，政府目前就房地产业只通过卖地赚钱的相关政策需要改革，而地价与房价是紧密相关的，房价肯定受其影响；目前的“反贪风”、可能即将实行的遗产税、房产税等等都将影响着楼价。
黄韬认为，政府会适时地放手，差别化地调控，也将减少运用行政手段干预楼市，房地产业会更多地走向市场化。从长远来讲，市场化对房地产市场而言是最好的。未来中国房地产是走稳定发展的路线，不会有太多人为的干预，包括一线城市在内的楼价接下来应该都会保持平稳，对房地产市场和购房者来说都是好事。目前，我国房地产业市场化还处于初期阶段，市场化要在一段长时间改革后才能达到。在市场化的背后，政府的保障房建设一定要跟上，解决大部分中低收入人群的住房问题后，市场化才可以真正放开。
关于房产税问题，黄韬表示，房产税已经提出几年了，像广州的一线城市三到五年内有可能实现，而江门作为三线城市会根据试点的推行效果，根据实际情况调整后再施行，会更晚一些，但房产税是势在必行的。房产税作为长效机制，政府税收就不用单靠土地买卖，因此在土地财政改革中有辅助功能。房产税实施后，如果个人的第三第四套房被征重税，他们自然会把房子放出去，如此，房子供应量变大，价格就会降低。当房地产回归到它本质的功能时，其价格就会趋于合理而不存在虚高的成分。当然，房产税要收得合理还要考虑其税率与税基，以及政府收入这笔房产税后的用途等。
来源：和讯网
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